A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, trará mudanças significativas para o mercado imobiliário já a partir de 2026. Pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e renda anual acima de R$ 240 mil passarão a pagar, além do Imposto de Renda (IRPF), também os novos tributos IBS (estadual/municipal) e CBS (federal).
Hoje, o aluguel pago a pessoas físicas é tributado apenas pelo IRPF, sem incidência de impostos sobre consumo. Com a reforma, o setor passa a integrar o modelo do IVA dual, aproximando a tributação das regras já aplicadas às empresas.
Quem será impactado
Segundo o artigo 251 da lei, o novo regime atinge locadores com mais de três imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil. O recolhimento do IBS e da CBS começará em 2026, com alíquotas reduzidas que subirão gradualmente até 2033.
Como funcionará a transição
2026-2027: alíquotas simbólicas, apenas para adaptação.
2028 em diante: aumento progressivo das alíquotas e redução proporcional de ISS, PIS e Cofins, até sua extinção em 2033.
Reduções previstas na lei
Locação: redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS.
Imóveis residenciais: dedução adicional de R$ 600 por unidade.
Venda de imóveis: redução de 50% na base de cálculo.
Imóveis adquiridos até 31/12/2026: benefício no cálculo da base (custo de aquisição atualizado pelo IPCA ou valor de referência, o que for menor).
Locação por temporada terá tributação maior
Contratos de até 90 dias serão tratados como serviços de hospedagem. Nesse caso, a redução será de apenas 40%, aumentando a carga efetiva de tributos em comparação à locação tradicional.
Orientação de especialistas
Para o CEO da Pigatti Contabilidade e Consultoria, Fernando Pigatti, o impacto será imediato e crescente:
“Quem vive de aluguel sentirá o peso já em 2026. A cada ano, a carga aumenta. Por isso, é hora de revisar contratos, avaliar a migração para pessoa jurídica ou holdings e planejar reajustes de forma estratégica”.
Segundo a empresa, o planejamento antecipado é essencial para preservar a rentabilidade e evitar surpresas com a nova tributação.
